Hauskauf und Erbrecht in Frankreich
Viele Deutsche haben ja schon den Schritt gewagt und ein Feriendomizil oder
einen Altersruhesitz in Südfrankreich erworben. Andere würden gerne diesem
Beispiel folgen, trauen sich jedoch nicht so recht, da sie mit den französischen
Gesetzen und Gebräuchen nicht vertraut sind. Auch für viele deutsche Neubürger
und Ferienhausbesitzer in Marseillan, die die Hürde des Kaufes hinter sich
gebracht haben, bleiben oft noch Fragen offen. "Wie ist das mit dem Erbrecht?"
"Sollten wir in Frankreich ein Testament machen oder ist unser deutsches
Testament ausreichend?" usw.
Auch wir als in Marseillan lebende Deutsche haben uns mit dieser Problematik
auseinandergesetzt und sind auch durch Rat suchende Neubürger damit konfrontiert
worden. Daher werden wir hier einmal einen kurzen Überblick geben, welche Dinge
sich von der in Deutschland üblichen Praxis unterscheiden und daher beachtet
werden sollten.
Der
Hauskauf
Der Kauf eines Hauses durch einen Ausländer ist absolut problemlos, und
viele, die das schon hinter sich haben, können das bestätigen. Besonderheit in
Frankreich ist der vor einem Notar geschlossene Vorvertrag, die sogenannte
'Promesse de Vente', also das 'Verkaufsversprechen', das für Verkäufer und
Käufer bindend ist und bei dem der Käufer ca. 10 % des Kaufpreises anzahlt.
Läuft alles wie geplant, folgt hierauf die 'Signature de l'acte', die
Unterzeichnung des Kaufvertrages nach einer Frist von 8 bis 12 Wochen, in denen
unter anderem auch die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzen kann, was aber wohl in den
seltensten Fällen geschieht.
Unbedingt zu beachten sind nur folgende
Frankreich-spezifische Punkte:
- Hängt der Kauf von der Erlangung
eines Kredites ab, muß dies unbedingt in den Kaufvertrag mit aufgenommen
werden, da die Ablehnung des Kredites durch die Bank eine der wenigen
legalen Möglichkeiten für den Käufer bietet, vom Vertrag zurückzutreten
und seine Anzahlung zurückzuerhalten. Steht diese Klausel nicht im
Vertrag, hat der Käufer keinen Anspruch auf die Rückerstattung der
Anzahlung. (Ein seriöser Immobilier oder Notar wird immer darauf
aufmerksam machen, unseriöse Praktiken sind uns aber leider bekannt. Daher
ist Vorsicht geboten!)
- Seit einiger Zeit ist der Verkäufer
verpflichtet, bei Unterzeichnung des Kaufvertrages das Gutachten einen
Parasitologen vorzulegen, aus dem hervorgeht, daß das Kaufobjekt
nicht von Termiten befallen ist. Sollte ein Befall vorliegen, kann der
Käufer ebenfalls unter Rückforderung seiner Anzahlung vom Kauf
zurücktreten, da Termiten die Bausubstanz der Häuser stark schädigen und
nur schwer zu entfernen sind.
- Im Gegensatz zum in Deutschland
gültigen Recht, sind versteckte Mängel am Kaufobjekt allerdings kein
legaler Rücktrittsgrund bei Häusern, die älter als 10 Jahre sind. Der
Käufer übernimmt das Objekt immer so, wie er es gesehen hat und
verpflichtet sich dazu schon im Vorvertrag. Später auftretende Mängel
(feuchte Wände, beschädigte Dächer usw.) sind sein Problem und können
nicht beim Verkäufer regresspflichtig gemacht werden oder gar als Grund
für einen Rücktritt von Kaufvertrag gelten.
- Bei der Wiederveräußerung eines
Zweitwohnsitzes in Frankreich sollte man noch beachten, daß hierfür eine
Gewinnsteuer (Plus value) zu zahlen ist, die 1/3 des Mehrwertes (d.h. der
Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis) beträgt. Diese Summe
verringert sich allerdings, je länger man das Haus besitzt und entfällt
nach 20 Jahren Besitz ganz. Auch Renovierungsarbeiten, die mit Rechnungen
belegt werden können, verringern die zu zahlende Gewinnsteuer.
Das
Erbrecht
Auch das französische Erbrecht unterscheidet sich entschieden vom deutschen
Recht, und es gibt daher einige Punkte, die man als Ausländer mit Grundbesitz in
Frankreich unbedingt beachten sollte.
Für einen Deutschen mit Zweitwohnsitz in Frankreich, fällt dieser
französische Besitz (Ferienwohnung oder Ferienhaus) unter das französische
Erbschaftsrecht. Hat ein Ausländer gar seinen Wohnsitz ganz nach Frankreich
verlegt, fällt auch sein mobiles Erbe (Geld, Sparkonten, Aktien, Anlagen usw.),
ganz unabhängig vom Aufbewahrungsort, unter das französische Recht. Davon
ausgeschlossen sind nur Immobilien, die er im Ausland/Herkunftsland besitzt.
Und hier sollte unbedingt beachtet werden:
- Nach französischem Recht erben -
anders als in Deutschland - beim Tod eines Ehepartners sofort die Kinder
das in Frankreich befindliche oder unter französisches Recht fallende
Vermögen des Verstorbenen. Der überlebende Ehepartner behält nur ein - oft
sehr eingeschränktes - Nutznießrecht.
- Ein Testament auf gegenseitiges
Erbe schafft hier Abhilfe und sichert dem überlebenden Ehepartner sein
Anrecht auf das gemeinsam erworbene Vermögen. Dieses Testament sollte aber
unbedingt in Frankreich vor einem französischen Notar abgeschlossen
werden, um eventuelle Probleme einer Nichtanerkennung eines deutschen
Testaments auszuschalten.
- Sehr problematisch kann es auch
werden, wenn keine direkten Erben vorhanden sind und entfernte Verwandte
erben. Haben diese keinen Kontakt zum französischen Umfeld des
Verstorbenen, sind sie nicht in der Lage, französische Bürgen zu stellen,
wozu sie vom Gericht verpflichtet sind. Dann kann in ganz dramatischen
Fällen das Erbe sogar an den französischen Staat fallen. Auch hier
empfiehlt es sich daher, einen Erben einzusetzen und ein Testament bei
einem französischen Notar zu hinterlegen.
Nützliche Links
Die von uns hier erwähnten Aspekte erheben natürlich keinen Anspruch auf
Vollständigkeit, sondern beziehen sich einfach auf die Erfahrungen, die wir
selbst hier in Südfrankreich gemacht haben. Wer sich ausführlicher informieren
will, findet zu diesem Thema sehr gute Seiten im
Internet.